Het Vlaams Woninghuurdecreet uitgelegd: wat zijn jouw rechten als huurder?

Wat is het Woninghuurdecreet?

Het Vlaams Woninghuurdecreet trad in werking op 1 januari 2019 en regelt sindsdien alle huurovereenkomsten voor woningen die als hoofdverblijfplaats dienen, gelegen in het Vlaamse Gewest. Het bouwt voort op de oude Woninghuurwet, maar voegt een aantal belangrijke vernieuwingen toe.

Het decreet is van openbare orde voor de meeste bepalingen. Dat betekent dat je er als huurder of verhuurder niet contractueel van mag afwijken in het nadeel van de huurder. Doe je dat toch, dan is de afwijkende clausule nietig.

Voor wie geldt het?

Het Woninghuurdecreet is van toepassing op woninghuur waarbij de woning de hoofdverblijfplaats van de huurder is en in Vlaanderen ligt. Voor studentenkamers geldt een aparte titel binnen hetzelfde decreet, met eigen regels rond opzeg en duur.

• Hoofdverblijfplaats in Vlaanderen → Woninghuurdecreet, titel 2.
• Studentenhuisvesting in Vlaanderen → Woninghuurdecreet, titel 3.
• Tweede verblijf, vakantiewoning of gemeubelde kortverhuur → gemeen huurrecht (Burgerlijk Wetboek).
• Brussels of Waals Gewest → eigen huurregelgeving van het gewest.

Verplichte inhoud van een huurcontract

Een huurcontract moet schriftelijk worden opgesteld en bepaalde verplichte vermeldingen bevatten: identiteit van de partijen, beschrijving van de woning, huurprijs, lasten, datum van inwerkingtreding en duur.

De verhuurder is verantwoordelijk voor de registratie van het contract bij de FOD Financiën, binnen 2 maanden na ondertekening. De registratie is gratis. Wordt het contract niet geregistreerd, dan kan de huurder het contract zonder opzegtermijn beëindigen.

Duur van de huurovereenkomst

De standaardduur is 9 jaar. Een contract zonder uitdrukkelijke duurbepaling wordt automatisch beschouwd als een contract van 9 jaar. Daarnaast bestaan er overeenkomsten van korte duur (max. 3 jaar) en van lange duur (langer dan 9 jaar).

Een contract van korte duur kan eenmaal worden verlengd onder dezelfde voorwaarden, voor zover de totale duur niet meer dan 3 jaar bedraagt. Wordt de huurder na afloop niet opgezegd, dan vermoedt de wet dat het contract een 9-jarige overeenkomst wordt.

Opzeggingstermijnen en -vergoedingen

De huurder kan een 9-jarig contract op elk moment opzeggen mits een opzegtermijn van 3 maanden. Bij vroegtijdige opzeg in de eerste drie jaar is een vergoeding verschuldigd: 3 maanden in jaar 1, 2 maanden in jaar 2 en 1 maand in jaar 3.

De verhuurder kan slechts opzeggen om welbepaalde redenen: persoonlijk gebruik, gebruik door familie tot in de derde graad, voor verbouwingswerken (mits voorwaarden) of zonder reden op het einde van de eerste of tweede driejarige periode (tegen vergoeding).

Huurprijsherziening en indexering

De huurprijs kan jaarlijks geïndexeerd worden op basis van de gezondheidsindex, volgens een wettelijke formule. De verhuurder moet de indexering schriftelijk vragen — automatisch toepassen mag niet — en kan slechts 3 maanden terugvorderen.

Een herziening van de huurprijs (boven de indexering) is mogelijk in twee gevallen: bij wederzijds akkoord, of via de vrederechter wanneer de huurwaarde minstens 20 % afwijkt van de werkelijke marktwaarde, naar boven of naar beneden.

Verplichtingen van de verhuurder

• De woning leveren in goede staat en gedurende de hele huurperiode in goede staat houden.
• Voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsvereisten (Vlaamse Codex Wonen).
• Grote herstellingen uitvoeren en structurele gebreken verhelpen.
• De woning binnen 2 maanden na ondertekening laten registreren.
• Bij energie: een geldig EPC overhandigen aan de huurder.

Verplichtingen van de huurder

• De huurprijs en kosten tijdig betalen.
• De woning gebruiken als een 'goede huisvader': zorgvuldig en volgens de bestemming.
• Onderhoud en kleine herstellingen uitvoeren.
• Een brandverzekering 'huurdersaansprakelijkheid' afsluiten.
• De verhuurder tijdig op de hoogte brengen van noodzakelijke herstellingen.

Geschillen: waar ga je naartoe?

Voor alle huurgeschillen is de vrederechter exclusief bevoegd. Eerstelijnsadvies krijg je bij de Huurdersbond, Huurpunt of een Justitiehuis. Een verzoeningspoging bij de vrederechter is gratis en vaak verplicht voor je een procedure ten gronde kan starten.